文/住浙網 艾維
2萬+的新房沒人搖，7萬+的瘋搶。新房的分化，在二手房看來，已是熟悉的連續劇。研究員昨天聽說，南星橋某個次新二手房成交價極其火爆，朋友的朋友上月出手了一套251方的房源，樓層也不算高，單價竟有15萬+。頓時覺得網簽的價格寫著大大的二個字：做低。
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讓人服氣的除了王者，還有從“青銅”一級一級打上來的，譬如祥符的和寧文華府。最近2個月，已經成交了27套，其中包括20套公寓、7套高層、洋房，有點“反周期”。
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和寧文華，生不逢時。2019年8月首開，當時祥符熱度還沒起來，加上和寧文華府的位置一般，開發商也并非濱綠萬那樣的大腕，居然“八次開盤，七次流搖”。
不過，這一來倒也謝絕了炒房客，沉淀下來的多是自住客戶。2年后的交付，呈現的良好狀態，讓業主心里樂開了花。園林如街心公園，綠草如茵。外立面采用藍色大面積玻璃，底層搭配高級灰石材干掛，時尚感撲面而來。
和寧文華府實景圖
不得不說，交付也不合時宜，正趕上二手市場急轉直下，量價齊跌，也拖累了和寧文華府的表現。
從近2個月的成交來看，和寧文華的公寓成交很活躍，高層、洋房成交占比約兩成。住宅成交量低也能理解，當時篩掉了投資客，偏自住的業主大多不會在熊市里賣房。
看最近的7套精裝高層的成交價，拂去明顯做低的，3萬多的就顯得“淘氣”了。目前，最高的一套129方單價為45616元/㎡，考慮到高層新房的均價為36000元/㎡，這個成交價如真實，業主持有3年，扣去資金成本及稅費，大概能獲利四五十萬元。確實不算高，大差也不差。
今年上半年，去和寧文華看過一套129㎡的西邊套，掛價650萬，單價約5萬/㎡。而當時洋房業主的掛牌價是在6萬元/㎡。現在，這兩個價格肯定往下走了。
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2
和寧文華府算是打了一個樣：品質次新房源，享受拱墅區的學區資源，二手市場無形中會溢價一部分，但在眼下成交價要到5萬+，難度也是有的。二手酒店式公寓脫穎而出，這倒是提供了一個有趣的觀察樣本。以前，二手酒店式公寓從來不被大家放在眼里，悄悄地，成了這一輪市場里的贏家。
好房研究院認為，這主要是受5.17新政的影響。酒店式公寓，不占用房票，可規避8.5新政對于房票的嚴格約束，這是去年熱銷的邏輯。如今，酒店式公寓的新房也得用分銷，何況二手？好房研究院數據顯示，上半年的酒店式公寓成交量同比只剩不到四成。
眼下，商業大平層唱主角，以量取勝的小戶型、LOFT快要淡出江湖。但在二手市場，這類房源可不缺，而且，今年“5.17新政”對于二手房松綁，帶熱了小區配套齊全、房子品質不錯的酒店式公寓。既然松綁了，為何不買二手住宅？
住宅前幾個月已經飆過一輪，二手公寓的數字不引人注目，等到住宅的熱度漸過，公寓像“龜兔賽跑”中的烏龜一樣，體現出了獨特性。總價低，跟動輒五六百萬的住宅比，酒店式公寓的總價在200萬以下，大大降低置業門檻。很多年輕人把它視為跳板。當看到和寧文華府還有26方的酒店式公寓成交，百感交集。
限價在3.5萬-4萬元/㎡的粉盤業主，或許能從和寧文華府的樣本中悟出些道理：1.自住是最穩妥、最安心的投資，可進可退；2.眼下，理論上的倒掛，距離實際相差很大，心態要放平；3.像酒店式公寓那樣，等到屬于你的春天。烏龜也有贏的時候，哪怕概率比較低。像歌詞里唱的：野百合也有春天。
