近年來,在一些開放式管理的小區內,部分業主為了經濟效益,將儲藏室、車庫改為快遞驛站、寵物醫院等商業用房,由此因噪聲、污染導致的鄰里糾紛時有發生。對此,其他業主是否可以維權?民法典新增條文給出了明確規定。
案例:小張住在某小區某棟樓103室,他所購買的半地上儲藏室就在103室的正下方。由于小區屬于半開放式管理,且小張住的這棟樓位于小區臨近大門主干道的一側,人流量較大。小張在征得部分住戶的同意后,在其儲藏室里開了間寵物醫院,并進行了工商、稅務登記。
寵物醫院營業后,該棟樓305室的業主小李認為,小張將儲藏室改為寵物醫院,沒有征求自己的意見,而且在營業期間內,動物的叫聲、洗澡機器產生的噪聲以及天氣炎熱導致的異味,嚴重影響了其生活,遂要求小張立即停業。小張則以其已征得部分業主同意為由,不予理睬。
民法典第二百七十九條業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。
檢察官解析:盡管現有法律法規對于儲藏室、車庫等是屬于商業用房還是住宅沒有明確的規定,但在本案中,經查明該小區的儲藏室為半地上結構,配置比例為1∶1,而且連同房屋一同登記在不動產產權證上。從其用途以及登記形式上看,顯然是為了滿足業主的居住需要,屬于住宅的一部分。
小張將儲藏室改為寵物醫院,未經全體利害關系人同意,雖然經過行政主管部門核準設立,但其在實際經營過程中存在動物叫聲、異味、機器噪聲等,對小李的正常生活造成了影響,妨害了小李住宅物權的行使,小李可以向法院起訴要求排除妨害。
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定,業主將住宅改變為經營性用房,未依據民法典第二百七十九條的規定經有利害關系的業主一致同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。第十一條規定,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為有利害關系的業主。
檢察官小貼士
業主改變房屋性質的行為雖然可以帶來一部分經濟效益,但并不可取,一方面在改造過程中可能會對房屋結構、功能設施造成破壞,存在安全隱患;另一方面可能會在經營過程中產生衛生、噪聲、排污等問題,引發鄰里糾紛。正是基于維護業主正當利益的考慮,法律對小區業主“住改商”的行為進行了嚴格限制,除應遵守法律、法規以及管理規約外,還要經有利害關系的業主一致同意。只要是在本棟建筑以內的業主,當然屬于“有利害關系的業主”,無須進一步舉證證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。
(作者單位:江蘇省徐州市泉山區人民檢察院)
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