10月28日，一則“花540萬買房到手后大院子變過道”的消息引起網友廣泛關注。
據北京時間報道，北京的曹先生花了540萬買了通州一套帶“50平米大院子”的邊戶，可房子到手一看，大院子變成“過道”。樣板間展示的院子有50平米，曹先生一量自家只有15平米。
更讓曹先生接受不了的是，開發商說要想換房，還得交錢補差價。曹先生表示，“差距太大了，我心里邊接受不了”。記者探訪發現，現在房價比曹先生購買時還降了120萬左右。通州市場監管局表示：正核實調查，已立案處理。
對此，網友熱烈發表評論。有網友表示，“這明顯是被坑了”，還有人稱，“最可氣的是現在還便宜了一百多萬，這誰不氣啊，誰的錢都不是風刮來的”。
房產律師解讀：收房環節是關鍵 房價下跌風險自擔
對于此事件，央視網記者連線采訪了北京市東衛律師事務所律師、中國房地產營銷協會副會長靳雙權。
“大院子”變“過道”，開發商是否違法？
靳雙權律師：這個實際上要分兩個層面講，第一個層面就是說開發商確實這么說了，現在與承諾的不一致，那開發商就要承擔責任。第二個層面，就是你能不能從證據角度，在開發商不承認的情況下，證明開發商承諾了。當然，開發商如果承認，那咱們就都另當別論了。
現在的關鍵是看當事人是否已經收房了。如果開發商交付的房子和約定的不一樣，那就不應該接收，如果接收了，那就視為認可。你可以要求開發商給你減少一些價款，但是如果要解除合同，那可能很難。
收房后發現與宣傳不符，購房者如何避開這個坑？
靳雙權律師：開發商開發完房子以后，一般都是委托別的公司來賣的，只要幫忙賣出去就行了，至于你怎么賣我不管。那么，銷售人員為了把這個房子賣出去，可能就會做出一些虛假的承諾，但是最終簽合同的時候又不是這家銷售公司，又是開發商了。
一般的買房人就直接簽了，所以一定要注意保留銷售人員給你做的這些承諾，簽合同的時候，核實一下是否一致。另外，要查一下開發商的各種證件，土地證、用地規劃證、施工許可證，還有工程規劃許可證，還有商品房預售許可證等，有的商品房還在建設過程中，就已經先賣上了。
小區一樓住戶所帶的小院屬于私有還是歸全體業主所有？
靳雙權律師：一般來說，小區內一樓住戶所帶的院子通常來講都是不符合國家規劃的，包括小區內的這些公共的綠地、車位，這些都歸全體業主所有。除非當時規劃的時候說這個歸一層所有，但是通常來講，規劃局不會這么批的。
很多業主的權利意識都不高，而且一層基本上也不用，所以很少有人提出主張。如果成立業委會了，要求你返還這一塊地，或者把這個給拆了，那也是合理的訴求。
購房后房價大幅下跌，這個風險誰來承擔？
靳雙權律師：法律要保障交易的穩定性，簽合同的時候，這個價格符合市場價，而且你接受了，那法律就要保護這個合同。買了房子現在降價了，從情理上來講，一下降了100多萬，一般人接受不了，可以理解，但風險還是得自己承擔。
房價受市場、政策等多種因素影響，如果是作為投資，那本身就是存在風險的。不能說以后價格變動了，你就可以解除合同，除非雙方協商一致解除。換個角度，如果是漲了100萬呢？你還退不退？如果這個風險由開發商來承擔，在法律上也是站不住腳的。
買房如何避坑
然而，因樣板間與實際交付房屋不符引發的糾紛在司法實踐中十分普遍，購房者要如何避免樣板間背后的種種“套路”呢？近日，西固法院就通過審結的一起案件，或許對你買房避坑有幫助。
家住西固的楊先生為改善居住條件，準備在西固區一處新開發的樓盤購買房屋。來到售樓中心后，房產公司銷售人員熱情地將楊先生帶到該公司精心打造的樣板間。銷售人員告訴楊先生，小區所有住宅樓正在建設中，將來實際交付的房屋與樣板間在結構布局、內部設計上完全一致；不僅如此，如果現在馬上預訂房屋，還可免費獲贈面積在20-40㎡之間的“拓展間”一間。楊先生被眼前的樣板間及優惠的購房條件所打動，當場決定預訂一套面積為110㎡的復式房并與開發商簽訂了《商品房買賣合同》。之后，楊先生按照合同約定，一次性支付了51萬元首付款并順利辦理了按揭貸款手續，滿心歡喜地憧憬著未來的美好生活。
房屋落成后，房產公司很快就通知楊先生驗收房屋。當楊先生一臉期待地打開自家房門時，眼前的一切令他大失所望：實際交付的房屋與他之前看到的樣板間嚴重不符，不僅沒有之前承諾的落地窗、新風系統、樓梯等設施，而且存在面積嚴重縮水、地面有明顯裂痕、進門處還有一個嚴重影響美觀和采光的承重梁。更讓楊先生難以接受的是，開發商免費贈送的那個所謂的“拓展間”實際為二樓澆筑而來，存在嚴重的安全隱患。后楊先生曾多次找開發商要求退房，但工作人員不是推諉塞責，就是置之不理，盛怒之下的楊先生遂將開發商起訴至西固法院。
受理案件后，被告開發商向法庭提交了自己的答辯意見：樣板間只是對房屋的宣傳展示，而被告所提供的樣板房本身就是臨時搭建，所以沒有展示承重墻、橫梁、下水管道、消防管道等設施，而這些設施都是房屋建設所必需的，購房者對此應有明確的認識，無需再作說明；此外，雙方所簽訂的《商品房買賣合同中》中曾明確約定“實際交付標準以本合同中的戶型設計為準”，故原告無權以實際交付房屋與樣板間不符為由向被告索賠；至于“拓展間”的安全隱患問題，被告辯稱房屋交付之前已通過了相關單位的質量驗收，確無任何安全隱患，原告的主張與實際情況不符。
最終，雙方當事人在辦案法官的主持下達成了調解協議，被告開發商同意向楊先生退還部分款項并承擔本案的訴訟費。
來源：中國經營報綜合北京青年報、每日經濟新聞、瀟湘晨報、央視網新聞等
